Реалізація пріоритетного права орендаря при відчуженні орендованого активу забезпечується через перенесення на нього обов’язків та прав покупця згідно з договором купівлі-продажу за умови:
- сумлінного виконання орендарем умов договору найму,
- порушення власником переважного права на викуп,
- внесення орендарем на депозитний рахунок суду суми, еквівалентної тій, що сплачує покупець.
Якщо переведення прав не є можливим, орендар може вимагати компенсацію збитків від сторони, яка порушила його перевагу у придбанні. Інші способи — наприклад, вимоги щодо визнання майнових прав чи недійсності угоди — вважаються неадекватними.
Такий підхід закріплено позицією Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду ВС для узгодження правозастосовної практики.
У конкретній справі орендар земельної ділянки домагався реалізації свого пріоритету: переведення на себе прав покупця та визнання власності, оскільки продавець без дотримання закону здійснив відчуження на користь третьої особи.
Суд першої інстанції підтримав орендаря. Апеляція — навпаки, стала на бік власника, мотивуючи, що пріоритетне право не передбачене умовами договору та нормами чинного законодавства. Верховний Суд погодився з позицією першої інстанції в частині переведення прав.
ВС застосував аналогію закону — зокрема положення ст. 362 Цивільного кодексу — визначивши, що у відносинах з реалізації переважного права слід застосовувати аналогічний механізм, що діє при продажу частки у спільній власності.
Умови задоволення позову орендаря:
- виконання умов договору найму без порушень;
- порушення орендодавцем переваги орендаря;
- внесення грошової суми на депозит суду.
Якщо реалізація пріоритетного права неможлива — дозволяється вимагати матеріального відшкодування. Інші засоби — не підлягають застосуванню.
Посилання на джерело